Proposición de ley de regulación
de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social.
Exposición de motivos
El crecimiento económico español de los
últimos años ha ido estrechamente ligado a la construcción de viviendas y al
impulso de la propiedad privada como principal régimen de tenencia. Para
alcanzar este objetivo, las entidades bancarias, estimuladas por la ausencia de
controles públicos, incentivaron la concesión abusiva de créditos hipotecarios.
El estancamiento de los salarios, el
vertiginoso aumento del precio de la vivienda, la ausencia de viviendas de
alquiler, unos tipos de interés en mínimos históricos, así como una deficiente
supervisión por parte del Banco de España, reconocida por la propia Comisión
Europea, empujaron a decenas de miles de familias a endeudarse. Para poder
acceder a una vivienda las familias contrajeron hipotecas de hasta 40 años
comprometiendo en muchos casos más del 50% de sus ingresos. En muchas
ocasiones, además, las hipotecas se concedieron
por un importe superior al 80% del valor de tasación, lo que supone una
exposición desmesurada al riesgo.
Como resultado de esta situación
la principal causa de endeudamiento de las familias en el estado español es el
crédito hipotecario. Este endeudamiento de las familias respecto a las rentas
disponibles ocupa los primeros puestos del ranking internacional. Este
sobreendeudamiento se ha producido especialmente durante los últimos años. La
proporción entre renta y endeudamiento ha crecido desde el 45% en el año 1995 o
del 76,7% en 2001 hasta sobrepasar el 140% en 2008.
El estancamiento del modelo de
crecimiento económico, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior
crisis financiera y económica han dejado en España unas altísimas tasas de
desempleo. La disminución de ingresos hace que muchos hogares que no puedan
afrontar el pago de la hipoteca. Cuando esto ocurre el ordenamiento español
prevé un procedimiento de ejecución hipotecaria que comporta no sólo la pérdida
de la vivienda habitual, sino también la posibilidad de que se embarguen los
salarios y otros bienes presentes y futuros.
Concretamente, la regulación actual implica
que la entidad bancaria pueda adjudicarse la vivienda por tan sólo el 50% del
valor de tasación y seguir exigiendo a la familia el monto restante, más los
intereses generados y los gastos del procedimiento judicial. De tal manera que
las personas que padecen un proceso de ejecución hipotecaria no sólo pierden
sus viviendas habituales, sino que en muchas ocasiones, además, se quedan con
buena parte de la deuda, con una condena de por vida que las excluye
definitivamente de cualquier circuito financiero o crediticio.
Desde 2007, año en que estalló la crisis,
hasta el 2010, el número de ejecuciones hipotecarias se ha situado en 271.570.
La evolución ha tenido un crecimiento exponencial: los datos de 2010
multiplican por cuatro las ejecuciones hipotecarias realizadas en 2007.
La supuesta autonomía privada en
la contratación de créditos hipotecarios se ha visto claramente desvirtuada. El
presunto equilibrio entre entidades financieras y familias ha desaparecido. La
igualdad se ha convertido en desequilibrio. Por este motivo las personas con
hipotecas objetivamente inasumibles necesitan el establecimiento de mecanismos
de ayuda, protección y resolución a fin de garantizar una cobertura suficiente
de sus necesidades básicas y de sus derechos constitucionalmente reconocidos.
Es necesario articular una solución que libere
a las familias hipotecadas de los efectos perversos de la concesión excesiva de
crédito por parte de las entidades financieras, de la sobrevaloración de las
viviendas, así como de las condiciones abusivas en la concesión de créditos
hipotecarios.
La solución que se propone en la presente
Iniciativa Legislativa Popular es hacer de la dación en pago la fórmula
preferente para la resolución de este conflicto: en el caso de que el bien
ejecutado sea la vivienda habitual, su adjudicación por parte de la entidad
financiera supondrá el pago de la deuda, extinguiéndose totalmente la misma
junto con los intereses y costas. La extinción de la deuda comportará por
efecto de la ley la extinción de cualquier tipo de fianza o aval.
Un Gobierno consciente de la cuota de
responsabilidad de las entidades financieras y de las propias administraciones
públicas en lo ocurrido no debería dudar en colocar el derecho a la vivienda de
las personas susceptibles de ser desalojadas por encima de los beneficios de la
banca. En realidad, una medida como la dación en pago es tan sólo un paso en la
lucha para frenar la cultura especulativa que ha conducido a la situación
actual. A su vez, la dación en pago liberaría a las administraciones públicas
de la necesidad de atender con fondos públicos el empobrecimiento económico,
social y personal de las familias.
En coherencia con esta propuesta
se regula la paralización de los lanzamientos derivados de ejecuciones
hipotecarias, proponiéndose la conversión de la vivienda adjudicada por la
entidad financiera en un alquiler social a favor del ocupante, con unos importes
de renta situados en el 30% de la renta del arrendatario.
Estas propuestas, además, están
en la línea de las observaciones que la Unión Europea ha efectuado para
prevenir los problemas de sobreendeudamiento y para que el acceso al crédito se
haga de forma responsable. Supondría hacer efectivo el derecho del deudor de
buena fe, en sede hipotecaria, a rehacer su vida económica, y equiparar así la
normativa española a la del entorno europeo, donde están previstos diversos
procedimientos, bien administrativos, bien judiciales, para afrontar las
situaciones de insolvencia de personas físicas.
Artículo 1. Dación en pago en la
ejecución hipotecaria
1. Se añade un nuevo párrafo, con el número 4,
al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda
habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la
subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda
garantizada. En este caso, el Tribunal dictará resolución autorizando la entrega
y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la
deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.”
2. Se da nueva redacción al artículo
579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“Cuando la ejecución se dirija
exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda
dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si,
subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente
para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad
que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias
aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la
vivienda habitual del deudor, no se podrá iniciar la ejecución dineraria.”
Artículo 2.-
Paralización de los desahucios y alquiler social
1.- Se añade un nuevo artículo,
675.bis, a la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“1. No se podrá acordar el
lanzamiento del inmueble en el seno de la ejecución hipotecaria cuando se trate
de la vivienda habitual del ejecutado y cuando el impago del préstamo
hipotecario sea debido a motivos ajenos a su voluntad.
2. El ejecutado tendrá derecho a
seguir residiendo en la vivienda a título de arrendamiento por un periodo de 5
años desde la fecha de la adjudicación.
3. El importe de la renta mensual
del arrendamiento no podrá ser superior al 30% de los ingresos mensuales del
arrendatario.”
Artículo 3. Aplicación
retroactiva
A los procesos de ejecución hipotecaria
tramitados de acuerdo con lo establecido en el Capítulo V del Título IV del
Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los que el bien hipotecado sea
la vivienda habitual del deudor, si no se ha celebrado la subasta en la fecha
de entrada en vigor de la presente ley, les será de aplicación lo establecido
en los artículos 693.4 y 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En los procesos de ejecución
hipotecaria de la vivienda habitual en los que se haya celebrado subasta en la
fecha de entrada en vigor de la presente ley, el ejecutante no podrá pedir que
se despache la ejecución dineraria. En caso de que ya se hubiese iniciado la
ejecución dineraria en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, el
Secretario judicial dictará decreto dando por terminada la ejecución, quedando
extinguida la deuda principal, junto con los intereses y costas
